停建封闭式小区 居住体验、物业形态或生巨变

　

　

 

　　近日许多市民发现，自己的微信朋友圈被一条关于城市规划的新闻“刷屏”了——我国将推广街区制，今后原则上不再建设封闭住宅小区，建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题。

　　记者从业内获悉，这一措施如果真的得到落实，意味着今后的房地产开发建设模式将发生巨变，目前市民熟悉的“封闭式花园社区”将很难再见到。但业内人士也坦言，由于南方城市的现有社区普遍推行地面无车行道模式，加之社区内环境是由购房者“买单”的，要打开现有住宅区的“大门”，难度非常大。

　　今后市民居住体验

　　或有大变化

　　新政的提出对市民生活会造成怎样的影响呢？“或许，市民今后新买的房子就没有现在这样大规模的封闭式花园社区了。”近日，多家房地产开发企业负责人表示，目前居民住宅普遍的建设模式是：政府出让一块土地，开发商拍地，按此土地的情况进行规划建设。由于土地出让一般有一定规模，开发商基本上是建设一个封闭式的花园社区，以门禁的形式杜绝外人进入。对住户来说，这样的社区体验自然是比较好的，因为它相对安静、安全。但它的缺点是，规模比较大的社区自成一体，割裂外界路网。

　　按照规划新政，今后新建设的小区都应该是开放式的，这就意味着现在市民熟悉的居住生活模式将发生改变。今后新建设的小区很可能是一栋栋的单体住宅，楼下空间全部开放，细密的路网则直接连接到附近的主干道，大规模的小区内花园景观也不再出现。

　　现有住宅小区“开门”

　　难度大

　　然而，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，并不容易。

　　第一，许多封闭式的住宅小区，内部的空间及资源都不是“凭空得来的”，其土地都是业主花钱购买的。如果破墙将小区内部的资源公开，就必须根据市场行情，对小区业主给予经济补偿。在目前的环境下，且不说业主同意不同意，就是同意，补偿款也是一笔天文数字。

　　第二，目前绝大部分的住宅区在设计的时候，安防方面只考虑了在封闭式管理的情况下的需要。一旦破墙，整个旧有的安防体系就全面崩溃，再造安防体系的费用也是非常巨大的。

　　第三，现有住宅小区内的道路，设计上都是低速道路，开放之后的社区安全尤其是老年人和幼童的安全都无法保证。而国外的街区制以低层住宅、分散居住为主，与国内基本都是高层住宅的情况相距甚远。

　　第四，现在新建的封闭式小区都有物业管理，如果破墙，小区内的资源都向社会开放，物业管理的难度及费用都会大幅度增加。这笔费用谁来掏也是问题。

　　第五，近几年新建住宅社区很多都是人车分流，地面没有车行道。这样的社区，就完全没有开放的意义了。因为小区开放的目的就是为了加密路网。

　　业内人士表示，从目前情况看，“破局”的出发点应该是公共单位，原有住宅小区要破墙推行面临极大挑战。所以目前来看，街区制“向前看”的前景相对更明朗，也就是新建小区按此进行规划。

　　而对于“单位大院对外开放”，得到了绝大多数专家和市民的支持。很多规划专家表示，与住宅小区不同，单位大院应该打开，因为单位大院的产权属于单位，而非业主。