当前都市更新面临的十大隐形障碍

2017-12-15 来源: 广州新闻网
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Q:都更窒碍难行,原因百百种,根据《苹果日报》委托「创市际」市场研究顾问公司调查,1068人当中有853人认同老旧房屋应该进行都更,其中79.2%认为都更推动困难的问题在于「要屋主全数同意太难」,另外,有64.6%的民众表示,「都更后房屋税、地价税税负太重」以及「政府都更奖励诱因太少」,最后则是有54.7%民众指出,「都更后坪数减少」,这些都是当前都更难以推动的主要原因。
请教庄教授,除了上述因素导致都更难以顺利推动,往前道路还有多少障碍该摒除而未摒除?
 
A:就实务面而言,可先从最常见的问题当中挑出最重要的十点来阐述,不过,都更问题千奇百怪,以现有法令政策,恐怕还是很难解决当前所遭遇的难题。
 
一、都更机制未建构完备
 
众所皆知,都更机制尚未建构完整,很多政策皆是由上而下,以上位者之姿做决策,并未由下而上相互整合,纵向衔接及横向连结没有做好串连,导致法令流于形式,所有流程看似完备,却无法与实务衔接。
 
另外,公权力未能及时有效介入,行政与司法未能相互支援,发挥「一加一大于二」的乘数效果,以永春案为例,公权力与公信力几乎丧失殆尽,已经开工的都更案,竟因不同意户走行政救济之后又宣告停摆,很显然都更机制并未建构完备,当行政与司法不同调而产生漏洞,奉公守法的老百姓更加无所适从。
 
二、听证会流于形式
 
这次都更修法重点之一推动「听证会」,事实上,听证会一直都在举办,只不过经常沦为布达大会,何以见得?以兰州街、斯文里公办都更案来看,柯文哲市长当初也有莅临现场,居民也表达不同意的意见,但最后市政府仍我行我素,显然并未充分展现听证会应有的功能。
 
再以南机场国宅都更案为例,想整合小坪数的住户推动更新,难度更高,究竟听证会在倾听所有人意见之后,如何将合理、不合理及正反两方意见加以汇整而获得共识,也是一大难题。
 
三、建蔽率与容积率的扞格
 
「分配不均」问题也层出不穷,有分配就有不平之音,以老旧公寓为例,正义国宅更有面临前段商业区、后面住宅区的问题,这又涉及「建蔽率」及「容积率」议题,面临前段商业区容积630%,但后段住宅区仅225%,其间差距2.8倍,究竟要如何分别说服,必然也是一个高难度的障碍。
 
再以四、五层楼公寓为例,兴建之初系以建蔽率计算基准容积,现在则是以容积率为依据,亦即当初依建蔽率兴建,计算住宅区总楼地板面积之建蔽率为60%,现今依容积率兴建则仅45%,当中足足少掉15%,其中又以一楼住户减少的面积最为明显,过去「将空地比筑起围墙加盖,还可以出租收益」,现在不但少掉面积,都更后还得开放成为公共区域,这也难怪一楼住户总是「碍难同意」。此一议题究竟要如何沟通才能做到公平公正,实在值得深思。
 
四、一坪换一坪的观念待疏导
 
前一任市长郝龙斌为加速都更,曾推出「一坪换一坪」的优惠办法,这对于位处精华地段的都更户而言,可真是天上掉下来的礼物。水源路四、五期整建住宅便是「一坪换一坪」的典型案例,当初以专案方式办理,现今成为都更户特爱的列举前例,「为什么他可以,我不能?」
 
不过,即使是位处精华地段的双北市来说,想要一坪换一坪几乎是天方夜谭,基本上,都更系经容积奖励后将多出来的坪数出售,金额不够,则由全体都更户共同分担。只是现阶段有不少都更户仍眷恋不出钱,还可分到一个停车位,此外,还可以多赚超过20%公设比的销售坪数,更新后原住户的资产价值也跟着呈倍数增加,过去专案留下的案例,无形中也成为当前推动都更的另一阻碍。
 
五、共同负担比例与分屋比例怎么乔?
 
都更推动与否,与市场景气息息相关,既然市场景气循环高低起伏,都更就难逃价格浮动影响,其间互动五大变数为「景气→房价→估价→共同负担比例→分屋比例」,当中又以「共同负担比例」及「分屋比例」最容易发生争执,原因在于分处天秤的两端彼此牵制环环相扣。
 
当景气下滑影响房价下跌,估值必然调降,最后造成共同负担比例提高,则分屋比例必然随之下降,反之亦然,因此,都更要如何将「景气因素」并入评量,任谁都无法预知。
 
通常都更户总希望共同负担费用能够尽量压低,以使分屋比例提高,不过,以现在都更审议过程,审议委员会通常对于容积只会减少不会增加。其次,都更户一味想降低共同负担比例,却又碰上景气下滑售价降低,一则建商也盖不出低成本的好房子,也无法提高售价,再则也使得即将整合完成的都更案,不得不宣告放弃。
 
六、土地持分不一的「历史共业」怎么解?
 
土地持分不一与「历史共业」息息相关,有些是为了省税规划所致,过去土地登记持分不一致,常以「约定俗成」方式签约,但数十年后面临都更整合权利变换,问题就来了,试想,当旧有建物拆除归零后,土地持分大者必然较占优势,因此,就会发生旧屋面积较大,但最后却因土地持分较小反而分到较少的坪数,这当中的落差,又有谁能作出公正的评断?
 
七、违建林立依旧是最大障碍
 
违建林立是当前都更最大障碍,最常见的一楼住家分隔当店面出租,例如明曜百货后面巷道,一户住家隔成五户小店面出租,另外也有顶楼加盖的违建,却隔成十数间二、三坪的「笼屋」出租,房东则坐享丰厚的租金收入。
 
在此情况下,要让一楼或顶楼的房东参与都更,究竟要如何给予补偿,或先经由集体诉讼,要求将共有财产据为私有的利益归还其他共有人,再谈都更。另外,也有刚装潢完成的店面或住家,才刚签下三至五年的长期租约。
 
上述种种都是实务上常面临的问题,潜意识里要他们参与都更,形同断了金脉,究竟要如何建构合理的估价与补偿机制,可就是一门相当深奥的学问。
 
八、危老建物更新「百分之百同意」的迷思
 
根据2017年第三季统计资料显示,台湾目前屋龄三十年以上的老旧房屋比例,全国约46.55%,新北市约42.98%,而根据《都市危险及老旧建筑物加速重建条例》旨在加速都更,不过先决条件是建物与土地所有权人「百分之百同意」,只要有一户出现异议,便会再度衍生出钉子户的问题,只要有一户采行政救济,很可能再陷入漫长的诉讼纷争。
 
九、钉子户最大真无解?
 
事实上,以过往都更来看,最大障碍还是钉子户问题,从各种案例发现,不同意户可以采「行政救济」手段,更令人不解的是,文林苑是一户不同意户在进行抗争,不过,永春案反而是绝大多数的同意户集体跳出来抗争,同意户高挂「我们要回家」的布条,这就呈现很大的反差。从这两个极端案例所呈现不同的抗争诉求来看,公权力如不能及时介入,一般民众哪会轻易相信都更可以顺利推动。
 
另外,也有一类「假钉子户」的钉子户,这类钉子户多数为同行插旗,先买下一户,你在整合我也在整合,你想要都更顺利进行,就得先跟我商量,这类情况也屡见不鲜。
因此,在当前都更法令叠床架屋下,如不能整合发挥「一加一大于二」的乘数效果,那么法令再多,也无法彰显其应有的公信力。
 
十、台北市面临「都更→豪宅→换屋潮」的大难题
 
都更还有一个实务上的难题,台北市精华地段的蛋黄区,都更后大部分都规划为豪宅,例如知名歌手周杰伦所购买的师范大学对面「和平大苑」,当中便有一户原地主分回一百三十多坪数的房子,由原屋主的儿子居住,不过,今年收到的两年减半的房屋税单高达七十多万元,如再加上地价税与管理费,负担得起的人必定不多,假设都更后原住户负担不起,最后也只有出售搬离一途。
 
不过,就事论事,原住户早已习惯原居住生活圈的交通便利性,再加上医疗保健等设施一应俱全,这也难怪所有权人为年长者最不容易沟通整合。
 
一般而言,并非每一个人都特意想让自己成为钉子户,假设「选择不都更」的种种隐形因素无法透视,都更法令一修再修,恐仍是纸上谈兵,无法获致实质上的突破。

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